Vermietung: Welche steuerlichen Fragen Vermieter beschäftigen

Die Vermietung ist steuerlich zunächst simpel: Den Mieteinnahmen stehen Werbungskosten gegenüber, und die Differenz wird versteuert. Die eigentliche Arbeit steckt in drei Punkten, an denen sich fast alles entscheidet: was als sofort abziehbare Erhaltung gilt und was als Herstellungsaufwand über die Jahre verteilt werden muss, wie das Darlehen behandelt wird, und wie das Gebäude abgeschrieben wird.

Was zu den Werbungskosten zählt

Abziehbar ist, was durch die Vermietung veranlasst ist. Dazu gehören typischerweise die Zinsen des Darlehens, die Abschreibung auf das Gebäude, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltungskosten, Kosten der Hausverwaltung, Erhaltungsaufwendungen und nicht auf Mieter umgelegte Nebenkosten. Ein häufiges Missverständnis betrifft die Tilgung: Zinsen sind Aufwand, die Tilgung ist es nicht. Sie ist Vermögensumschichtung und mindert Ihr Ergebnis nicht.

Umgelegte Nebenkosten sind ein zweiter Klassiker. Was Sie vom Mieter erhalten, ist Einnahme, was Sie zahlen, ist Ausgabe. Beides gehört erfasst, nicht saldiert. Und der Zeitpunkt richtet sich nach dem Geldfluss, was bei Abrechnungen über den Jahreswechsel Fragen aufwirft.

Erhaltung oder Herstellung

Dies ist der wichtigste Punkt. Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar. Herstellungsaufwand dagegen erhöht die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wirkt sich nur über die Abschreibung aus, also über einen sehr langen Zeitraum. Der Unterschied ist wirtschaftlich gewaltig.

• Erhaltung: Reparatur, Austausch von Vorhandenem, Instandsetzung, Modernisierung im Bestand
• Herstellung: Erweiterung der Fläche, Substanzvermehrung, Hebung des Standards in mehreren wesentlichen Bereichen

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie kurz nach dem Kauf umfangreich sanieren. Für Aufwendungen in einem bestimmten Zeitraum nach der Anschaffung gibt es eine Regelung, die dazu führen kann, dass eigentlich abziehbarer Aufwand in Herstellungskosten umqualifiziert wird. Wer eine Immobilie kauft und gleich renovieren will, sollte das vorher besprechen, weil sich die Reihenfolge und der Umfang der Maßnahmen auf das Ergebnis auswirken.

Abschreibung und die Aufteilung

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Deshalb muss der Kaufpreis aufgeteilt werden, und diese Aufteilung wirkt über die gesamte Haltedauer. Sie ist damit einer der wichtigsten Punkte überhaupt und einer, bei dem sich Sorgfalt beim Kauf auszahlt. Der Abschreibungssatz hängt vom Gebäude ab, und der Gesetzgeber hat hier in den vergangenen Jahren mehrfach nachjustiert, unter anderem für Neubauten. Lassen Sie sich den für Ihr Objekt geltenden Stand nennen.

Sonderfälle, die häufiger vorkommen als gedacht

Vermietung an Angehörige ist zulässig, aber die Miete darf im Verhältnis zur ortsüblichen Miete nicht zu weit abfallen, sonst wird der Werbungskostenabzug gekürzt. Wer verbilligt vermietet, sollte die Grenze kennen und die Ortsüblichkeit dokumentieren. Bei kurzfristiger Vermietung, etwa an Feriengäste, kommen Umsatzsteuerfragen hinzu, die bei der Dauervermietung keine Rolle spielen. Und wer eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Erwerb wieder verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Auch hier gilt: vorher fragen, nicht nachher.

Was Sie sammeln sollten

Führen Sie eine Ablage je Objekt: Kaufvertrag mit der Aufteilung, Darlehensverträge und Zinsbescheinigungen, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, alle Rechnungen zu Arbeiten am Objekt, Nachweise zur Ortsüblichkeit bei Vermietung an Angehörige. Halten Sie insbesondere Handwerkerrechnungen sauber getrennt und beschreiben Sie kurz, was gemacht wurde, denn genau daran entscheidet sich die Einordnung als Erhaltung oder Herstellung.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat eine zusätzliche Ebene: die Gemeinschaft der Eigentümer. Die Jahresabrechnung der Verwaltung ist steuerlich nicht eins zu eins übernehmbar, denn sie folgt einer anderen Logik. Entscheidend ist, was tatsächlich abgeflossen ist und wofür. Besonders erklärungsbedürftig ist die Instandhaltungsrücklage: Ihre Zuführung ist noch kein Aufwand, denn das Geld liegt zunächst nur bereit. Erst wenn daraus tatsächlich Maßnahmen bezahlt werden, entsteht Aufwand, und zwar anteilig. Wer das verwechselt, setzt Beträge doppelt oder zu früh an.

Ähnlich verhält es sich bei Sonderumlagen und größeren Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Auch hier stellt sich die Frage nach Erhaltung oder Herstellung, nur eben auf Ebene der Gemeinschaft. Reichen Sie deshalb die vollständige Abrechnung samt Beschlüssen ein und nicht nur den Saldo.

Ein letzter Punkt, der oft vergessen wird: Auch Zeiten ohne Mieter sind relevant. Wenn eine Wohnung leer steht, bleiben die Kosten grundsätzlich abziehbar, solange Ihre Absicht zu vermieten erkennbar ist. Dokumentieren Sie deshalb Ihre Bemühungen, etwa Anzeigen und Beauftragungen. Bei längerem Leerstand ohne jeden Nachweis kann die Absicht angezweifelt werden.

Fazit

Trennen Sie Zinsen von Tilgung, dokumentieren Sie Bauarbeiten genau, achten Sie auf die Kaufpreisaufteilung, und sprechen Sie vor größeren Sanierungen und vor einem Verkauf mit Ihrer Kanzlei. Bei der Vermietung entscheidet die Vorbereitung deutlich mehr als die Nachbereitung.